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拍买房遇高额税求助媒体,许律师答大河报记者问

发布日期:2019-11-30 14:45 浏览次数:

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拍买房遇高额税求助媒体,许律师答大河报记者问
作者:许义娜律师(注会/注税)13189013312
2017年7月,郑州市民杨女士参加司法拍卖,以起拍价230万元,拍下一套210.44㎡位于郑汴路附近的司法拍卖房。买房前咨询过杨女士中介公司,中介说这套房子的个税也就7万到9万元左右,一算 “省”了几十万元,自己捡了个这么大的便宜,杨女士心里美滋滋的。但接下来,杨女士却怎么也乐不起来了。在法院解除查封的手续走完后,杨女士立即拿着法院出具的《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》《执行裁定书》等手续来到房管局办理过户,顺利取得房产分户图、房屋所有权证(存根)等资料,然后到交税窗口交税,大出所料,杨女士被告知需缴纳的个人所得税是46万元,迎头一棒的高额税款,杨女士当场就懵了。
一番询问,税务机关解释称,该房屋上一次交易是“直系亲属间过户”,房屋总价可以自由定价,仅为500元,加上不满5年,不符合“满五唯一”的免税资格,所以这次的个人所得税需要缴纳两次交易差额的20%税款,也就是近46万元。即是本次拍卖的个人所得税计税可扣除成本只有500元,按46万减去500元的差额的20%计算,个人所得税就是接近46万,依据拍卖公告应该由杨女士实际承担。
如此算上来买这套房产实际上得花280万,远超杨女士当初的预期,杨女士心中甚是悲愤,这税不该这么高,也不该我承担,哭着找到《大河报》记者,倾诉其悲惨的遭遇,希望得到帮助。于是,大河报先后以《喜:230万拍房!惊:46万个税?》《漏洞不堵“捡漏”还会“捡麻烦”》为题报道了杨女士购买司法拍卖房要交46万元个人所得税的事情,引起社会各界广泛关注,多家律师事务所更是致电大河报,表示愿意为杨女士提供免费法律援助。
2017年11月19日,大河报记者孙煊哲经当地律师推荐,联系到笔者,请笔者对此事件的发表看法。笔者从两个方面谈看法,第一个方面,谈司法拍卖税费由买受人承担的合法性以及具体实践情况;第二个方面,在现有的法律框架内为杨女士提供了切实可行的解决方案,从法律的角度阐述本次个税计算,税务机关确定扣除成本仅为500元是错误的,杨女士承担的个税金额远远没有46万元那么多。以下是笔者当日书面回复的答大河报记者问。
“首先,明确一下其中的法律关系,卖方是个税的法定纳税义务人这是非常明确的,但法律并不禁止交易双方之间自行约定纳税义务的实际承担人,只不过该约定不能约束税务机关而已,如果约定的实际承担人不主动以法定义务人名义交税,税务机关仍然只能是向法定义务人追缴税款。司法拍卖,为了保障国家税收的顺利执行到位,往往在拍卖公告中告示过户等一切费用由买受人承担,即交易产生的一切税费均由买家承担,这样的约定并不为法律所禁止,如果买家接受该条件参加拍卖,则所涉税费无论法定义务人是谁均应该由买家实际承担。但由于卖家并不是转让所得产生的所得税法定纳税义务人,税务机关无权向卖家追缴,因此为保障税收执行到位,税务机关往往与房管部门达成默契,通过设置房产过户时买家必须提供完税凭证的条件以保证税款能够及时到位,至于税款实际由谁承担,则在所不问。由此可见,本案个税纳税义务人虽然不是买家杨女士,但依据杨女士实际接受的拍卖公告约定,所涉税款全部由买家杨女士实际承担,并不违反法律规定。
另一个方面,针对本案涉案房产前手是“直系亲属过户”的特殊情况进行补充,为杨女士提供切实可行的解决方案。本房产,前手交易虽然是以500元作为交易价格,但本律师认为后手交易所得应该以前手过户时的市场价值作为扣除成本,通俗的讲法即是,不应该交两次个税,只交一次个税。财税[2009]78 号《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》对房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的情形,对当事双方不征收个人所得税。因此,虽然本案不是无偿赠与,但价格500元也是基于直系血亲的关系,本律师认为同样属于财税[2009]78 号的税收优惠情形。本案例,第一次交易按500元所得征税(几乎相当于不征税),第二次交易如果税务机关仍然坚持按500元作为计算所得的扣除成本,显然实际上是取消了第一次直系血亲之间的赠与或低价交易的税收优惠,违反了国家税收政策。因此,本律师认为本案的买家杨女士不应该实际承担46万个税,只需承担本次拍卖价扣除前手过户时的房产市场价的差额的应纳个税款,最终计算出的个税金额应该远远少于46万。”
由于“司法拍卖房”往往具有低于市场价的优势,一直以来受到热捧,买受人都期望能够从中失遗捡漏。虽然房地产转移过户涉及的税费种类是明确的,但在实际中具体的税费情况并不是仅仅单纯局限在拍买交易一个环节,影响拍买土地房产的税费因素可能在需要办理交税时才披露或暴露出来。实务中这其实是一个比较复杂的问题,不但需要耗费查明情况的成本,也需要具备税务专业能力,因此,司法拍卖中法院是不会介入。一般情况下法院只查询房屋产权信息以及有无查封、抵押等情况,拍买公告对具体税费不会有明确的税种以及具体的税额,由此,在税费由买受人全包的情况下,买受人必须慎之又慎,否则就可能遇到郑州杨女士那样的麻烦,本来划算的拍卖,却变成了亏本,平添烦恼。(许义娜律师20180204 于广州 13189013312)

 

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