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直击税收真相 ——股权方式买卖房地产真的节税吗?

发布日期:2020-05-02 20:25 浏览次数:

直击税收真相 ——股权方式买卖房地产真的节税吗?



作者:许义娜律师(注册会计师/注册税务师)

虚开增值税专用发票罪辩护律师、

中国法学会财税法学研究会理事、

广东省律协经济犯罪专业委员会委员、

广州市律协财税专业委员会委员

亲自办案的律师

电话/微信:13189013312


税收真相:税款递延并增加,纳税主体转移,税款从原股东转嫁给新股东,原股东节省的税款将来由新股东承担。

买卖公司名下的房地产,相信10000万个人中有9999个都说要通过股权转让方式。我时不时都会接到这个问题的咨询,最近自己的一场税法讲座以及参加的另一场税法讲座,参加的律师们也是反复多人次提出这个问题。显然,买卖房产税收筹划为股权转让,几乎到了众所周知的地步,能节税能少交税——大家都讲滥了。

然而,这个税收筹划的真的那么兼大欢喜吗?真的有那么强大神奇节税效果吗?

今天, 许义娜律师带你直击真相,用数据说话。



1

看看买卖房地产和股权交易交哪些税

假设是发生在广州的两家公司之间。

【方案一】买卖房地产

A、出售房地产的公司,交6种税

B、购入房地产的公司,交2种税

【方案二】转让股权

A、转让方,交2种税

B、受让方,交1种税

这么一对比,转让股权确实比直接买卖房地产方式少交税!但这只是目前,仅仅是目前,别高兴的太早了,还有以后呢!



2

故事情节

我们先设计好人物故事情节,然后再直击真相。

故事现在开始:

土豪公司是张土豪、张土豪的太太投资1亿元设立的,张土豪持股99%,张太持股1%,土豪公司用这1亿元买了一块地,啥也没干,现在这块地已经值10个亿。李大款李太投资10亿成立的大款公司,看中了土豪公司的这块地土,大款公司和土豪公司谈判买地。

张土豪知道直接卖地要交很多税,就提出土地买卖要筹划为股权买卖,将土豪公司卖给李大款。为规避100%股权转让视同转让土地交土地增值税的国税函[2000]687号,设计为先转张土豪的99%股权给李大款,过一段时间再转张太的1%股权给李太,全部股权转让价格一起谈,就是地块的市价10亿。

李大款该不该同意呢?请看 许义娜律师的分析:



3

大款公司直接花10亿向土豪公司买地

A、先看看张土豪

土豪公司交税6.3891亿(张土豪的),真的好肉痛!

张土豪从公司拿回钱享福了,再交税0.5222亿。

B、再看看李大款

大款公司交税0.305亿(公司是李大款的)

假如N年后,土地涨到15亿了,大款公司转让出去。

大款公司交税2.6073亿。

李大款回收投资装入自己腰包,交税0.4633亿。

结论【直接交易土地】:

张土豪为国家光荣纳税6.9113亿(6.3891+0.5222),好样的,表扬!自己赚了2.0887亿(10-1-6.9113),投资净收益率为208.87%,2倍多。

李大款为国家光荣纳税3.3298亿(0.305+2.6072+0.4176),自己赚了1.6702亿(15-10-3.3298),投资净收益率为16.7%。



4

以交易股权形式李大款花10亿购买土豪公司股权

A、先看张土豪

张土豪交税1.805亿,和不筹划相比少了5.1063亿,幸福满满的!妥妥的人生赢家!

B、再看李大款

李大款交税50万,嘻嘻!利人又利己,张土豪筹划的不错!不错!

但 许义娜律师要告诉李大款,他以后可就要悲催了,他现在是为张土豪接盘,是一位妥妥的接盘侠。

我们接着看下去。

N年后,假如土地涨了5亿,市价15亿了,李大款也想收回投资回家过幸福生活了。但是在面对税局的此刻,李大款一定是内心狂乱、欲哭无泪。

N年后土豪公司交税10.0811亿。

大家看清楚哟,土豪公司现在可是李大款的,土豪公司交,那还不就是李大款交。

李大款收回投资放到自己的荷包,再交税0.7829亿

结论【以股权方式交易土地】:

张土豪为国家光荣纳税1.805亿,自己赚了7.195亿(10-1-1.805),投资净收益率为719.5%,7倍多。

李大款为国家光荣纳税10.8689亿(0.005+10.0811+0.7829),自己赚了负的、不是正的6.8689亿(15-1-10.8689-10),天呀!李大款亏了6.8689亿。



5

李大款为什么会亏?

李大款在商场一向都是所向披靡,春风得意,可这次买卖不但把老底亏光了,还欠了一屁股债,一夜返贫。李大款悲痛欲绝,把酒问青天,还有天理吗?广大吃瓜吃面群众也坐不住了,为什么?为什么?

岂容许义娜律师一一道来,这原因嘛,就是: 张土豪节约的税负转移到了李大款身上, 而且由于增值额增加效应更是放大了转移的企业所得税、增值税、土地增值税。

股权转让和土地转让相比,股权转让不征流转税,同时由于土地使用权没有发生权属转移仍然土豪公司名下,因此也不征土地增值税,因此,以股权转让方式转让土地,张土豪确实是可以节约流转税、土地增值税的。

但是,股权交易中土豪公司是标的,本身无取得收入不交税,故土豪公司名下土地的取得成本仍然还是账面上的原始取得成本。

比如本案,李大款的10亿是给了张土豪,和土豪公司没有半毛钱关系,土豪公司的土地成本还是1亿而不是10亿。

N年后土豪公司(已经是李大款的了)出售土地,企业所得税、增值税、土地增值税的扣除成本仍然是1亿,而不是10亿。

可见,股权转让时的不征,实质上是递延到将来房地产转让时再一并征收。由于土豪公司属于李大款的了,因此递延的税款实际上是李大款承担,李大款为张土豪接盘。

这里提一提,营改增之前,土地交易的流转税是营业税,改变为股权交易确实可以节约营业税,且营业税没有递延的后遗问题。但营改增后,土地交易的流转税是增值税了,如上说明的原因,增值税就有递延的后遗问题,到将来出售土地时一并缴纳,递延的税款实际上又是由李大款承担了。


6

直击税务真相

以股权交易形式实现土地买卖的税务筹划

1、税款递延

税款并没有减少,股权交易当时节约的增值税(还有依附于增值税的城维税、教育附加)、土地增值税都递延到今后出售土地时一并缴纳;

2、递延的税款增加

土地增值税实行30%、40%、50%、60%四级税率,由于后期的增值比例一定不会小于前期的增值比例,因此递延的土地增值税税额可能相等也可能是增加。增值的增加效应,也会加大递延的增值税税额。

3、纳税主体转移

税款从原股东转嫁给新股东,或者说原股东节省的税款将来由新股东承担。



7

许义娜律师的忠告

1、如果后一手的李大款同意张土豪的税收筹划。TOP税务律师只得说,李大款钱多人傻,张土豪太喜欢你了!

2、如果张土豪提出不要10亿,只要8亿,掰一下手指头都知道了,李大款要是同意,还是钱多人傻,张土豪还是太喜欢你了!

3、如果张土豪目的是为了节约资金占用成本(税款递延相当于免息贷款),张土豪答应承担全部的递延的税款,建议李大款还是得想想,N年后张土豪能否兑现承诺,能以什么保证兑现,如果仅仅是张土豪的人格魅力,李大款要是同意,那就很天真很傻,张土豪还是灰常喜欢你!

4、当然,如果李大款接手后的土豪公司永远不出售土地,一直传承下去直至地老天荒,那么税款也就递延到地老天荒。

5、当然,李大款还有一个办法,也找一个好像当年自己一样的接盘侠,也来个股权方式转让土地的税收筹划。至于李大款能否幸运的在茫茫人海中找到那个心仪的“她”,只有天知道了。


【关键词】许义娜律师 虚开增值税专用发票罪 虚开发票罪 虚开增值税专用发票罪案件辩护律师 税务犯罪辩护律师